Reforma tributária dá redutor de R$ 100 mil a imóvel novo e crédito em 60 dias a máquinas

A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), traz regras específicas para quem investe em máquinas e para quem constrói. Segundo o texto publicado da lei, as operações com bens imóveis terão alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50%, a venda de imóvel residencial novo terá um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo e o crédito ligado à compra de bens para o ativo imobilizado terá prazo reduzido de ressarcimento, de 60 dias na regra geral desse tipo de pedido.

O calendário é o da Receita Federal: em comunicado de 9 de outubro de 2026, o órgão informou que a cobrança integral da CBS começa em 2027, que o IBS passa por período de testes no mesmo ano, que ICMS e ISS serão reduzidos de forma gradual entre 2029 e 2032 e que a vigência integral do IBS está prevista para 2033.

O que muda

• Crédito de bens de capital. Pelo artigo 40 da LC 214, os créditos de IBS e CBS na compra de bens e serviços incorporados ao ativo imobilizado entram nos prazos reduzidos de ressarcimento. O artigo 39 fixa 30 dias para empresas em programas de conformidade, 60 dias para os pedidos do artigo 40 e 180 dias nos demais casos. Se o fisco não se manifestar no prazo, o crédito deve ser ressarcido nos 15 dias seguintes.
• Créditos antigos de depreciação. O artigo 380 determina que créditos de PIS e Cofins apropriados por depreciação ou amortização continuem a ser aproveitados como créditos presumidos da CBS.
• Máquinas usadas. O artigo 406 reduz a zero, a partir de 2027, a CBS sobre a parcela do preço de máquinas, veículos e equipamentos usados até o valor líquido de aquisição, quando o bem estiver no imobilizado do vendedor há mais de 12 meses.
• Imóveis com metade da alíquota. O artigo 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS das operações com bens imóveis e em 70% as de locação, cessão onerosa e arrendamento.
• Redutor de ajuste. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular fica vinculado a um redutor de ajuste, que abate a base de cálculo na venda (artigo 257). Para imóvel em construção em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial soma o terreno e os custos de produção anteriores a 2027 comprovados por documentos fiscais idôneos (artigo 258).
• Redutor social. Na venda de imóvel residencial novo, podem ser deduzidos R$ 100 mil por unidade e, na de lote residencial, R$ 30 mil (artigo 259). Na locação residencial, o redutor é de R$ 600 por imóvel, corrigido pelo IPCA (artigo 260).
• Construção civil com material. Na obra para quem não é contribuinte, o prestador que fornece materiais só aproveita crédito sobre esses materiais até o valor do débito do serviço, limitação que não vale para obras da administração pública direta, autarquias e fundações (artigo 255).
• Apuração por obra. O artigo 270 manda apurar os tributos por empreendimento, com cada obra, incorporação ou loteamento tratado como centro de custo distinto, e exige o número de cadastro da obra no documento fiscal.

Quem é afetado

As regras alcançam construtoras, incorporadoras, loteadoras e empresas de engenharia que prestam serviço de obra, além de qualquer indústria que compre máquinas e equipamentos. Na incorporação e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento recebido, e o saldo credor pode ser ressarcido ou compensado depois da conclusão do empreendimento, segundo o artigo 262.

Prazos

Os dispositivos citados constam do texto original da LC 214, publicado em 16 de janeiro de 2025 e disponível no portal de legislação do Senado Federal.

O que isso significa para quem presta serviço

• Nota fiscal da obra em andamento. Como o redutor de ajuste de imóveis em construção depende de custos comprovados por documento fiscal até o fim de 2026, construtoras e incorporadoras tendem a cobrar dos fornecedores notas completas e vinculadas à obra ainda este ano.
• Cadastro da obra na nota. A apuração por empreendimento exige que o documento fiscal traga o cadastro da obra, o que muda a rotina de faturamento de quem presta serviço de engenharia e montagem.
• Compra de máquinas. Com prazo de ressarcimento de 60 dias para o crédito do imobilizado, a decisão de investir em equipamento deve pesar menos no caixa do cliente industrial a partir de 2027.
• Obra pública com material. A exceção para a administração pública mantém o crédito pleno sobre materiais em contratos com órgãos públicos, ponto relevante para quem fornece obra e material juntos.